چرا سرمایه گذاری بیشتر باعث نمی شود مسکن در غنا مقرون به صرفه باشد؟

آکرا، غنا – غنا به بیش از 1.8 میلیون واحد مسکونی اضافی نیاز دارد، اما جذب سرمایه برای ساخت آنها تنها نیمی از چالش است. برای میلیون‌ها نفر، مشکل عمیق‌تر این است که خانه‌هایی که به بازار می‌رسند فراتر از توانشان باقی می‌مانند.

این تنش در کنفرانس و نمایشگاه املاک و مستغلات آفریقا (ARCE) رخ داد، که توسعه دهندگان، سیاست گذاران، سرمایه گذاران و کارآفرینان فناوری را این هفته به آکرا آورد. در حالی که شرکت‌کنندگان طرح‌هایی را برای گسترش ساخت‌وساز، بهبود امور مالی مسکن و استقرار فناوری‌های جدید ارائه کردند، بحث‌هایشان به یک سوال سرسخت اشاره کرد: چگونه غنا می‌تواند مسکن را از نظر تجاری برای توسعه‌دهندگان بدون قیمت‌گذاری برای افرادی که به آن نیاز دارند، مناسب کند؟

مخاطرات قابل توجهی است. حدود 56.7 درصد از جمعیت غنا در مناطق شهری زندگی می کنند، با این حال تنها حدود 5 درصد از مردم غنا می توانند بدون حمایت دولت مسکن داشته باشند. شکاف بین نیاز مسکن و قدرت خرید موثر همچنان بازار را شکل می دهد و دسترسی توسعه دهندگان خصوصی و وام دهندگان وام مسکن معمولی را محدود می کند.

مقامات همچنین به دنبال احیای پروژه متوقف شده مسکن ساگلمی هستند که 700 واحد اول را برای مارس 2027 هدف قرار می دهد و برنامه هایی را برای پروژه شهر سبز 200 هکتاری در ددسوآ اعلام کرده اند.

ماهاما گفت: «سیستمی که نمی تواند این معیشت را تشخیص دهد، بخش قابل توجهی از کشور ما را از فرصت داشتن خانه محروم می کند.

احمد ابراهیم، ​​وزیر مسکن، که نماینده رئیس جمهور در ARCE بود، همچنین خواستار مشارکت بیشتر بخش خصوصی در مسکن مقرون به صرفه و تامین مالی وام مسکن شد.

این مداخلات موانع مهمی را برطرف می‌کنند، اما تأثیر آن‌ها به این بستگی دارد که آیا تأمین مالی به خانوارهایی که بیشترین نیاز را دارند می‌رساند یا خیر و آیا توسعه‌دهندگان می‌توانند با قیمت‌هایی بسازند که آن خانوارها می‌توانند تحمل کنند. نرخ های بهره پایین نمی تواند به طور نامحدود زمین، زیرساخت و ساخت و ساز گران را جبران کند.

حدود 90 درصد از مسکن غنا از طریق پس انداز شخصی و ساخت و ساز تدریجی ساخته شده است، در حالی که نفوذ وام مسکن تنها 0.3 درصد از تولید ناخالص داخلی (GDP) است. این ارقام به بازاری اشاره می‌کنند که در آن اکثر خانوارها به جای خرید خانه‌های تکمیل‌شده از طریق وام‌های مسکن متعارف، باید خودشان، اغلب طی سال‌های طولانی، هزینه ساخت و ساز را خودشان تامین کنند.

باکو آمبیاندا، مدیر عامل Backbone Capital Ventures و سخنران اصلی ARCE، گفت که مشکل اصلی کمبود تقاضا نیست، بلکه مشکل تبدیل این تقاضا به پروژه های مسکونی قابل دوام است.

او به الجزیره گفت: «چالش مسکن آفریقا کمبود تقاضا نیست. "این ناهماهنگی بین هزینه تحویل خانه ها، تامین مالی موجود برای ساخت آنها و قدرت خرید و الگوهای پرداخت خانوارها است."

ساموئل آمگایبور، مدیر اجرایی انجمن توسعه دهندگان املاک و مستغلات غنا (GREDA)، دسترسی به منابع مالی و زمین امن را دو تا از بزرگترین موانع پیش روی توسعه دهندگان شناسایی کرد.

اگرچه هزینه های وام از حدود 30 درصد به 9 تا 15 درصد کاهش یافته است، بسته به بانک، تأمین مالی همچنان گران است. امنیت زمین می تواند به همان اندازه دشوار باشد، زیرا عوارض مالکیت و زیرساخت های ناکافی باعث عدم اطمینان و هزینه می شود.

Amegayibor گفت: "سیستم مالکیت زمین ما، شما مشکلات ما را می دانید. همیشه یک چالش برای مردم بوده است که زمین امن را بدست آورند."

حتی پس از تملک زمین، توسعه دهندگان ممکن است مجبور شوند قبل از شروع ساخت، اتصالات برق و آب را گسترش دهند و جاده های دسترسی را بسازند. این هزینه ها در نهایت در قیمت های فروش منعکس می شود.

مواد فشار دیگری ایجاد می کنند. Amegayibor برآورد کرد که حدود 70 درصد از نهاده های مسکن وارداتی است و توسعه دهندگان را در معرض هزینه های واردات و مالیات قرار می دهد.

وی گفت: به غیر از شن، شن و آب، بیشتر کالاها وارداتی است.

او استدلال کرد که گسترش تولید داخلی می تواند وابستگی به واردات را کاهش دهد و در عین حال فرصت های سرمایه گذاری را در سراسر زنجیره تامین ساخت و ساز ایجاد کند.

او گفت: «این کسری یک فرصت تجاری هم برای طرف عرضه و هم برای تقاضا است» و سرمایه‌گذاران را تشویق به ایجاد ظرفیت تولید داخلی کرد.

مشکل این است که اطمینان حاصل شود که هزینه های تولید پایین به جای بهبود صرفا حاشیه سود توسعه دهندگان، به قیمت مسکن پایین تر تبدیل می شود.

برای مستاجران، مانع مالی اغلب قبل از شروع اجاره ماهانه ایجاد می شود. اگرچه قانون اجاره غنا در سال 1963 اجاره بها را به شش ماه محدود می کند، صاحبخانه ها به طور معمول یک تا دو سال قبل از آن مطالبه می کنند و مستاجران را مجبور می کند تا مبالغ هنگفتی را قبل از تأمین مسکن بیابند.

چنین اقداماتی می‌تواند بار فوری را کاهش دهد، اما به کمبود اساسی خانه‌هایی که در دسترس افراد عادی است، رسیدگی نمی‌کند. حدود 70 درصد از مردم غنا در طبقه کم درآمد و متوسط ​​قرار دارند، با این حال بسیاری از توسعه مسکن همچنان به هدف قرار دادن افراد با درآمد بالاتر ادامه می یابد.

بنابراین، چالش صرفا افزایش عرضه نیست، بلکه همراستایی آن عرضه با آنچه خانوارها می توانند خرید یا اجاره کنند، است.

در ARCE، 30 استارت‌آپ PropTech ابزارهایی را ارائه کردند که برای بهبود عملکرد ساختمان، کاهش هزینه‌های عملیاتی و مدرن‌سازی مدیریت دارایی طراحی شده‌اند. نوآوری های آنها صرفه جویی های بالقوه ای را ارائه می دهد، اما سهم آنها در مقرون به صرفه بودن به هزینه های اولیه، پذیرش و اینکه آیا مزایا به خانوارها می رسد یا نه فقط به صاحبان املاک و توسعه دهندگان بستگی دارد.

Isaac Ayitey Chris-Quaye، یکی از بنیانگذاران NeuraHomes، گفت: سیستم های خانه هوشمند می توانند به ساکنان کمک کنند تا مصرف انرژی را نظارت کنند، امنیت را بهبود بخشند و تصمیمات آگاهانه تری بگیرند. شرکت او به صاحبان خانه اجازه می دهد تا به جای پرداخت هزینه برای یک سیستم کامل، ویژگی ها را به تدریج معرفی کنند.

او گفت: «خانه های سنتی مقرون به صرفه یا ارزان به نظر می رسند. "ارزان است زیرا در آینده بهای آن را می پردازید."

کریس کوای به یک مورد اشاره کرد که در آن مدیران املاک هزینه های انرژی را سالانه 20 درصد کاهش دادند و سیستم ظرف مدت چهار سال هزینه خود را پرداخت کرد. نتیجه پتانسیل کاهش هزینه های عملیاتی را نشان می دهد، اگرچه صرفه جویی واقعی به هزینه های نصب و مصرف انرژی بستگی دارد.

او به الجزیره گفت: «خانه هوشمند لوکس نیست. "این کرامت انسانی است."

William Atitso Amankwah، بنیانگذار AWA Roofing Sheets، به استفاده از انرژی از طریق پوشش سقف خنک که تا 60 درصد نور خورشید را منعکس می کند، می پردازد. او تخمین می زند که می تواند دمای داخل خانه را 2-5 درجه سانتیگراد (3.6-9 درجه فارنهایت) کاهش دهد و مصرف انرژی خنک کننده را 11 تا 27 درصد کاهش دهد.

روش های ساخت و ساز جایگزین نیز ممکن است به کاهش هزینه ها کمک کند. Acheampong Builderman، شریک مدیریت Builderman Estates، خانه هایی را با استفاده از کیسه های شن و مواد بازیافتی توسعه داده است، اما به دنبال شرکا و بودجه برای گسترش این رویکرد است.

او به الجزیره گفت: «مردم علاقه مند بودند، اما می خواستند همه چیز را تامین کنید.

مثال‌ها نشان می‌دهند که چگونه فناوری و مواد جایگزین می‌توانند کارایی را بهبود بخشند یا برخی از هزینه‌ها را کاهش دهند. اما نه ابزارهای دیجیتال و نه محصولات صرفه جویی در انرژی نمی توانند به طور مستقل مالکیت زمین های ناامن، زیرساخت های ناکافی یا بودجه توسعه گران قیمت را حل کنند.

همانطور که Ambianda هشدار داد، "یک برنامه زیبا که طراحی شده است، یک نقشه گران قیمت را مقرون به صرفه نمی کند، یک جاده یا سیستم زهکشی ارائه نمی دهد، هزینه سرمایه را به خودی خود کاهش نمی دهد، یا عنوان نامشخص را حل نمی کند."

برای آمبیاندا، راه حل همچنین مستلزم بازنگری در چگونگی واجد شرایط بودن خانوارها برای تامین مالی مسکن است. وام‌های مسکن متعارف اغلب نمی‌توانند کارگران بخش غیررسمی را که درآمدشان به‌جای حقوق‌های معمولی روزانه یا هفتگی به دست می‌آید، در خود جای دهد.

او گفت: «ما باید از این فرض که وام مسکن متعارف تنها راه مالکیت خانه است، دست برداریم.

با رضایت وام گیرندگان، وام دهندگان می توانند ظرفیت بازپرداخت را با استفاده از سوابق تراکنش، رفتار پس انداز، فعالیت پول تلفن همراه و سوابق پرداخت اجاره ارزیابی کنند. چنین رویکردهایی می تواند خانوارهای بیشتری را وارد سیستم مالی رسمی کند، مشروط بر اینکه مقرون به صرفه بودن، حفظ حریم خصوصی داده ها و وام دهی مسئولانه در اولویت باقی بماند.

سیاست زمین نیز نیاز به توجه دارد. آمبیاندا از دولت ها خواست تا زمین های امن و خدماتی را از طریق فرآیندهای شفاف و قابل پیش بینی در دسترس قرار دهند. انجمن توسعه دهندگان املاک و مستغلات غنا (GREDA) یک سازمان ملی مسکن به رهبری تکنوکرات ها و ایزوله از چرخه های سیاسی را پیشنهاد کرده است، با این استدلال که تحویل مسکن نیاز به سیاست منسجم فراتر از شرایط دولت های فردی دارد.

برای غنا، چالش این است که سرمایه گذاری را با زمین امن، زیرساخت های قابل اعتماد، هزینه های ساخت و ساز پایین تر و تامین مالی مناسب برای درآمد خانوار مرتبط کند. برنامه های دولتی، سرمایه خصوصی و نوآوری های تکنولوژیک همگی می توانند کمک کنند، اما هیچ کدام به تنهایی کافی نیستند. معیار موفقیت این خواهد بود که آیا آنها توسعه دهندگان را قادر می سازند خانه هایی را تحویل دهند که غنایایی های معمولی واقعا می توانند بپردازند.

آمبیاندا به الجزیره گفت: «فرصت مسکن آفریقا بسیار زیاد است، اما پاسخ فقط جذب پول بیشتر نیست. هدف این است که پروژه‌ها قابل تحویل، تأمین مالی در دسترس و خانه‌ها واقعا قابل دسترس باشد.»