چگونه می توانیم ایندیاناپولیس های بیشتر و سانفرانسیسکوهای کمتری ایجاد کنیم؟

خانه های در حال ساخت در والنسیا، کالیفرنیا، 2026. | جاستین سالیوان/گتی ایماژ

اتحاد جماهیر شوروی در دهه‌های 1960، 70 و 80 ده‌ها هزار ساختمان جدید آپارتمانی را ایجاد کرد - برخی از آنها در کمتر از 12 روز جمع‌آوری شدند - که شامل ده‌ها میلیون آپارتمان جداگانه بود. چنین سرعتی منحصر به اقتصادهای فرماندهی کمونیستی یا حتی برای بلوک های بزرگ بتنی نیست. امروزه در سوئد و ژاپن، خانه‌های جدید و مدرن و باکیفیت را می‌توان در کارخانه‌ای ساخت و در عرض چند هفته با استفاده از همان روش اولیه - پیش‌ساخته - مانند شوروی ساخته و مونتاژ کرد.

متأسفانه ایالات متحده چنین فوریتی برای ساخت مسکن نشان نمی دهد.

در برخی از شهرهای پرهزینه ما - سانفرانسیسکو، نیویورک، میامی - تقریبا پنج سال طول می کشد تا یک ساختمان آپارتمانی با ابعاد متوسط، از زمانی که درخواست برای اولین بار ارسال می شود تا تکمیل ساختمان، ساخته شود. این یکی از یافته‌های اصلی یک مقاله اقتصادی قابل توجه جدید در مورد جدول زمانی ساخت مسکن در 60 شهر ایالات متحده بود.

شکاف بین سریع‌ترین و کندترین شهرها به همان اندازه قابل توجه بود: در رالی، کارولینای شمالی، یک سازنده می‌تواند یک ساختمان آپارتمانی 20 واحدی را در مدت زمانی که فقط برای تأیید مجوز برای یک ساختمان در سانفرانسیسکو، جایی که درخواست‌ها بیش از یک سال طول می‌کشد، تکمیل کند. در ایندیاناپولیس، خانه تک‌خانواده‌ای را می‌توان در شش ماه از زمان پیشنهاد تا تکمیل ساخت، یعنی کمتر از یک هشتم زمانی که در سانفرانسیسکو طول می‌کشد.

چنین تأخیرهایی هزینه‌هایی دارد - در تأخیر عرضه مسکن در زمانی که آمریکا میلیون‌ها خانه در چاه است، در زمان از دست دادن کارمندان که توسعه‌دهندگان در نهایت هزینه خانه‌های جدید را جبران می‌کنند، و در خانه‌هایی که به سادگی ساخته نمی‌شوند، زیرا این فرآیند برای هرکسی به جز توسعه‌دهندگان دارای منابع ناامیدکننده است. نویسندگان، لئوناردو دامیکو، ایوان سولتاس، و آدری وانگ دریافتند که طول‌های طولانی‌تر مجوز با قیمت‌های بالاتر مسکن و نرخ‌های پایین‌تر تولید مسکن مرتبط است، اگرچه آنها ادعا نمی‌کنند که نشان داده‌اند اینها روابط علی هستند.

این تحقیق (که هنوز از طریق بررسی همتایان انجام نشده است و مانند هر مقاله کاری، ممکن است قبل از انتشار نهایی بازنگری شود) اولین مجموعه داده جامعی را نشان می دهد که جدول زمانی ساخت خانه را در سراسر ایالات متحده مقایسه می کند. برای ساخت آن، محققان 1.1 میلیون مجوز جمع آوری کردند که 2.7 میلیون واحد مسکونی را بین سال‌های 2000 تا 2025 پوشش می‌داد - تقریبا یک مورد از هر 13 خانه جدید که در این دوره در سراسر کشور مجوز گرفته بود.

احتمالا برای شما شوکه کننده نخواهد بود که مسکن در سیوکس فالز، داکوتای جنوبی، سریعتر از لس آنجلس یا تقریبا در هر جای کالیفرنیا ساخته می شود. اما شاید قابل توجه ترین نکته (به هر حال برای من) از این روزنامه این بود که در 25 سال گذشته زمان صدور مجوز خانه چقدر طولانی شده است. در سراسر شهرهای نمونه خود، محققان تخمین می زنند که زمان مجوز برای یک ساختمان چندخانواره استاندارد از 0.6 سال در سال 2000 به 1.5 سال در سال 2023 و برای خانه های تک خانواده از 1.6 ماه در سال 2000 به 4.9 ماه در سال 2023 افزایش یافته است.

سولتاس در مصاحبه اخیرش به شوخی گفت: آیا واقعا دلیل خوبی وجود دارد که چرا ما باید نزدیک به یک سال بیشتر از زمانی که "بربرهای 2006" یک ساختمان آپارتمان را تأیید کنیم؟ آیا نباید در طول زمان در ساخت مسکن سریعتر و کارآمدتر شویم، نه کندتر - به ویژه در زمان کمبود شدید مسکن؟

شما فکر می کنید. پس اینجا چه خبر است؟

یک ساختمان، زمان انتظار بسیار متفاوت

مجوز به همه چیزهایی اطلاق می‌شود که پس از ارسال درخواستی برای ساخت یک خانه یا ساختمان چندخانواره توسط یک توسعه‌دهنده، قبل از اینکه به آنها اجازه داده شود، اتفاق بیفتد. سپس این پیشنهاد برای انطباق با مجموعه‌ای از قوانین مختلف، از قوانین ایمنی و انرژی ساختمان گرفته تا لوله‌کشی تا منطقه‌بندی و در برخی مکان‌ها، طراحی زیبایی بررسی می‌شود. سولتاس، استادیار اقتصاد در پرینستون، به من گفت که برنامه های اولیه اغلب ناسازگار تشخیص داده می شوند و سپس برای تجدید نظر به سازنده بازگردانده می شوند.

شکاف بین مسکن در کالیفرنیا و تگزاس به چیزی شبیه به یک الگوی رفتاری در محافل فراوانی مسکن تبدیل شده است. سولتاس گفت، اما، با وجود همه اینها، ما تا به حال فاقد مقایسه دقیق سیب به سیب در زمان صدور مجوز و ساخت در مناطق مختلف مترو بوده ایم. این شکاف در دانش به ظاهر اولیه، آنچه که باید حقایق «گام صفر» برای بحث اصلاح مسکن ملی باشد، زمانی که او در حال تدریس یک کلاس اقتصاد شهری بود، برای او آشکار شد، که به یکی از انگیزه‌های مقاله جدید تبدیل شد.

او گفت: "من متوجه شدم که اگر برای آموزش به دانش آموزانم به این اطلاعات نیاز داشته باشم، ممکن است برای افراد دیگر مفید باشد."

محققان به جای گرفتن مجوزها از شهرهای مختلف و مقایسه مدت زمان مورد نیاز برای تایید ساخت هر شهر، از داده‌ها برای تخمین مدت زمانی که یک پروژه استاندارد و یکسان در هر مکان بین سال‌های 2015 تا 2019 طول می‌کشد، استفاده کردند و اندازه آن و تراکم محله اطراف را ثابت نگه داشتند. کهن الگوهای یکنواخت آن‌ها یک خانه تک‌خانواری 2800 فوت مربعی در زمینی به مساحت 0.15 هکتار و یک ساختمان چند خانواری 20 واحدی با 1200 فوت مربع در هر آپارتمان بود.

شهرهایی که زمان صدور مجوز طولانی تری دارند، دوره ساخت و ساز طولانی تری نیز دارند - هر چه مدت زمان بیشتری برای تایید درخواست نیاز باشد، مدت زمان بیشتری طول می کشد تا خود ساختمان انجام شود، که شکاف بین شهرهایی با سریع ترین و کندترین ساخت را تشدید می کند (این امکان وجود دارد که "شهرهایی که روند صدور مجوز را دشوار می کنند، بارهای زیادی را تحمل کنند که روند ساخت و ساز را کند می کند."

یکی از مزیت‌های روش محققان این است که تفاوت‌های بین شهرها را نمی‌توان صرفا به چیزی شبیه پیچیدگی ساختمان در محیط‌های از قبل متراکم مانند منهتن رساند – تحلیل از قبل برای آن کنترل می‌کند. بنابراین شکاف های عظیم بین مکان های مختلف به عنوان ویژگی های اجتناب ناپذیر توسعه در شهرهای بزرگ نادیده گرفته می شود.

این مطالعه برای پاسخ به «چرا» آن طراحی نشده است - اینها سؤالاتی برای تحقیقات آینده خواهند بود. سولتاس گفت: "مقاله ما مستقیما هیچ اسلحه سیگاری را شناسایی نمی کند." با این حال، برخی از مقصران احتمالا آشکار هستند - برای مثال، کالیفرنیا، مدت‌هاست که برخی از پروژه‌های مسکن را تحت شرایط بازنگری محیطی گسترده تحت قانون کیفیت محیطی کالیفرنیا (CEQA) قرار داده است.

ساختمان‌های آپارتمانی، به‌ویژه ساختمان‌های بزرگ‌تر، به احتمال زیاد مجبور به بررسی CEQA هستند، اگرچه نسبت به خانه‌های تک‌خانواده‌ای سازگارتر با محیط‌زیست هستند (کالیفرنیا با درک این موضوع به‌عنوان مانعی برای مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن، بسیاری از پروژه‌های مسکن را از این بررسی‌ها مستثنی می‌کند).

چرا ما برای صدور مجوز مسکن اینقدر طول می کشیم؟

اما چرا، همانطور که این مطالعه نشان می‌دهد، چرا مجوز در سراسر کشور کندتر می‌شود، نه فقط در شهرها که دارای مقررات قانونی هستند؟ محققان می نویسند: "ما تخمین می زنیم که در سال 2000، پروژه استاندارد شده چند خانواده ما در عرض شش ماه پس از درخواست مجوز، 71 درصد احتمال تایید داشت." در سال 2025، آن پروژه در عرض شش ماه 44 درصد احتمال تایید داشت. زمان صدور مجوز از سال 2023 اندکی کاهش یافته است، اما مشخص نیست که آیا این فقط معکوس کردن اوج های دوران همه گیری است یا اینکه نشان دهنده پیشرفت واقعی از سیاست های حمایت از مسکن است که در بسیاری از کشورهای جهان به تصویب رسیده است.

روابط و دولت ها در سال های اخیر

این کشف با سایر تحقیقات اقتصادی همخوانی دارد که نشان می‌دهد کدهای منطقه‌بندی، که برای اولین بار به طور گسترده در ایالات متحده در اوایل تا اواسط قرن بیستم پذیرفته شد، حتی در سال‌های اخیر محدودتر شده و ساخت مسکن را سخت‌تر کرده است.

بدون دانستن اینکه چرا طول های مجاز دقیقا افزایش یافته اند، سخت است بگوییم که آیا این افزایش ها به دلایل خوبی رخ داده است یا خیر. حداقل بخشی از آن ممکن است به تشدید منطقه بندی فوق الذکر و سایر محدودیت های کاربری اراضی مربوط باشد، که، می توانم بگویم که از نوشتن مطالب زیادی در مورد منطقه بندی، بسیار بد تصور است و توجیه آن دشوار است.

کندی سرعت ممکن است به گسترش الزامات کد ساختمان نیز مرتبط باشد. من نیز به طور مفصل در مورد آن موضوع نوشته ام. اگرچه قوانین سختگیرانه تر ممکن است ایده خوبی به نظر برسد - چه کسی می تواند با ایمنی بیشتر مخالف باشد؟ - آنها تمایل دارند که علیه مسکن چند خانواری تعصب داشته باشند و احتمالا هزینه ساخت و ساز را افزایش می دهند، بدون اینکه نشان دهند که مزایا ارزش هزینه ها را دارد. به ویژه هزینه تامین مسکن که هرگز ساخته نمی‌شود، و این امر باعث می‌شود آمریکایی‌های بیشتری در انبار مسکن قدیمی‌تر زندگی کنند.

و آیا واقعا فکر می کنیم خانه ای که مطابق با استانداردهای 2005 ساخته شده است امروزه به طور خطرناکی پایین تر است؟

ممکن است در نهایت تصمیم بگیریم که بسیاری از الزامات ساختمانی امروزی - به ویژه مواردی مانند استانداردهای قوی‌تر بهره‌وری انرژی - ارزش آن را دارند، اما ابتدا باید هزینه‌های کامل آن‌ها را تعیین کنیم، کاری که هنوز از انجام آن فاصله داریم.

حداقل، بعید به نظر می رسد که یک ساختمان آپارتمانی که امروزه در گرند راپیدز ساخته شود، برای نیویورک ناامن باشد. پس دقیقا این همه زمان اضافی برای خرید شهر چیست؟ اکنون حداقل زهران ممدانی شهردار می تواند رقم دقیقی را در مورد تاخیر اعلام کند.