گلدمن شاهد توقف مسکن تا سال 2027 است. این امر باعث ایجاد شکاف اقتصادی بین نسل هزاره خواهد شد.

بیش از 95 درصد از وام گیرندگان وام مسکن آمریکایی کمتر از نرخ امروزی بازار می پردازند و 65 درصد حداقل 2 درصد کمتر می پردازند، که میراثی از بازپرداخت انبوه در سال های 2020 و 2021 است، زمانی که نرخ ها به پایین ترین حد خود رسید. در یادداشتی که روز دوشنبه منتشر شد، اقتصاددانان گلدمن ساکس می گویند که شکاف بازار مسکن را تا سال 2027 با تنها 3.9 میلیون فروش خانه موجود، 26 درصد کمتر از سطح سال 2019، در بن بست نگه می دارد. این یادداشت به هزاره‌ها اشاره نمی‌کند، اما یافته‌های آن حاکی از شکاف درون آن نسل است.

دلیل اصلی تشخیص رونی واکر، اقتصاددان گلدمن، «قفل کردن» است. جابه‌جایی به معنای رها کردن وام ارزان برای وام گران است.

استراتژیست های گلدمن انتظار دارند که نرخ وام مسکن تا پایان سال 2027 به 6.4 درصد کاهش یابد. با این وجود، یادداشت می گوید که مقرون به صرفه بودن در سطوح ضعیف تاریخی باقی خواهد ماند. نرخ ها 140 واحد پایه دیگر از ابتدای ماه فوریه خود افزایش یافته اند و به حدود 7.4 درصد رسیده اند. این امر وام گیرندگان بیشتری را به پایین‌تر از نرخ بازار می‌برد و محدودیت‌ها را برای هر کسی که هنوز به وام نیاز دارد، افزایش می‌دهد.

دو نسل هزار ساله

داده ها نشان می دهد که هزاره ها قبلا تقسیم شده اند. یک مطالعه فدرال رزرو مینیاپولیس، همانطور که توسط Fortune در ماه جولای گزارش شد، نشان داد که مالکیت خانه در میان بزرگسالان زیر 35 سال بسیار کمتر از معیار استانداردی است که نشان می‌دهد: 22٪ وقتی همه بزرگسالان حساب می‌شوند، در مقابل 37٪ وقتی که فقط سرپرست خانوار هستند.

داده های انجمن ملی مشاوران املاک (NAR) نشان می دهد که این خط کجا اجرا می شود. در گزارش نسلی 2026 NAR، سهم کلی خریدار برای اولین بار به 21 درصد کاهش یافت. در میان هزاره های جوانی که خانه خریدند، در سنین 27 تا 35 سال، سهم اولین بار از 71 درصد به 60 درصد در یک سال کاهش یافت. هزاره‌های مسن‌تر، در سنین 36 تا 45، اکنون پردرآمدترین خریداران هستند، با میانگین درآمد خانوار 132700 دلار در سال 2024. NAR می‌گوید که هزاره‌های قدیمی‌تر «از ارزش سهام استفاده می‌کنند تا به خریدارانی تبدیل شوند».

طبق داده‌های فدرال رزرو، کل دارایی خالص هزاره‌ها از 3.94 تریلیون دلار در سال 2019 به 15.95 تریلیون دلار پنج سال بعد افزایش یافت. بر اساس تحلیل وال استریت ژورنال، ثروت مسکن آنها بین سال‌های 2020 تا 2024، حتی پس از محاسبه بدهی‌های جدید وام مسکن، حدود 2.5 تریلیون دلار افزایش یافت. این سود بیشتر نصیب افرادی شد که زود خرید کردند. به گفته NAR، هزاره‌های جوان‌تر احتمال بیشتری دارد که بدهی دانشجویی داشته باشند: 39٪ با میانگین موجودی 30,000 دلار در مقابل 27٪ از هزاره‌های مسن‌تر، بدهی دانشجویی دارند.

جسیکا لاوتز، معاون اقتصاددان ارشد NAR در آوریل گفت: «بازار مسکن به شدت بین مالکان دارای سهام و خریدارانی که برای اولین بار تلاش می‌کنند وارد شوند، تقسیم شده است. در صحبت با فورچون، او آن را با صراحت تر بیان کرد: "این یک سناریوی اقتصادی اجاره کننده در مقابل مالک می شود."

چرا 2027 مهم است

پیش‌بینی ضعیف قیمت گلدمن هر دو طرف را کاهش می‌دهد. انتظار می رود قیمت ها در سال 2027 0.8 درصد افزایش یابد، پس از 1.1 درصد در سال 2026 و 1.2 درصد در سال 2025، در مقابل میانگین تاریخی تقریبا 5 درصد. قیمت‌های ثابت به این معنی است که سود بادآورده سهام که خریداران اولیه را افزایش داده است، بیشتر به پایان رسیده است. آنها همچنین به خریداران تخفیف کمی در قیمت ارائه می دهند، زیرا هزینه وام مانع است.

گلدمن شاهد کاهش عرضه است. پیش‌بینی می‌کند نرخ خانه‌های خالی از 1.2 درصد به 1.4 درصد تا پایان سال 2027 افزایش یابد و انتظار دارد که پس از آن قفل شدن به تدریج کاهش یابد. همچنین به تقاضای ضعیف‌تر اشاره می‌کند، که نظرسنجی‌های قصد خرید به شدت کاهش یافته و مهاجرت کاهش یافته و تشکیل خانوار را کندتر کرده است.

نتیجه بازاری است که در آن افرادی که از قبل مالک هستند می توانند با وام های ارزان بمانند. افرادی که هنوز مالک نیستند با نرخ های بالا، فروش اندک و نشانه ای از کاهش قیمت ها به اندازه کافی برای جبران مواجه هستند. اریک همبر، نویسنده اصلی فدرال رزرو مینیاپولیس، نسبت به عذاب بیش از حد هشدار داد. او گفت: «هنوز درست است که بیشتر مردم، اکثریت مردم، در مقطعی صاحب خانه می‌شوند.

یک خانه همیشه قبل از مراحل بعدی قرار دارد و آن ها نیز کشویی هستند. بر اساس نمایه خریداران و فروشندگان خانه NAR در سال 2025، میانگین خریدار خانه برای اولین بار اکنون 40 سال دارد، که مسن ترین فرد ثبت شده است.

والد شدن نیز همین منحنی را دنبال می کند. براساس داده‌های نهایی CDC که در ژوئن منتشر شد، نرخ باروری کل ایالات متحده به پایین‌ترین حد خود یعنی حدود 1.6 تولد به ازای هر زن در سال 2024 رسید که 23 درصد از سال 2008 کاهش داشت. نرخ زاد و ولد برای زنان در اوایل و اواخر دهه 20 سالگی به پایین ترین حد خود رسیده است، در حالی که نرخ برای زنان 40 تا 44 ساله به بالاترین سطح خود از سال 1965 رسیده است. بر اساس تجزیه و تحلیل داده های فدرال توسط مرکز ملی تحقیقات خانواده و خانواده مارری دانشگاه ایالتی بولینگ گرین، میانگین سنی مادران برای اولین بار در حال حاضر به رکورد 27.6 سال رسیده است.

اقتصاددانان این جدول زمانی را با هم گره زده اند. یک مقاله کاری در نوامبر 2025 توسط بنجامین کویلارد، کاندیدای دکترای اقتصاد در دانشگاه تورنتو، تخمین می‌زند که افزایش هزینه‌های مسکن باعث کاهش 51 درصدی نرخ باروری ایالات متحده بین سال‌های 2000 و 2010 می‌شود. مقاله قبلی در سال 2014 در مجله اقتصاد عمومی توسط لیزا دتلینگ و ملیسا کرنی نشان داد که افزایش قیمت خانه منجر به تولد بیشتر در میان صاحبان خانه و کمتر در میان افرادی که مالک خانه نیستند، می شود. بر اساس برآورد آنها، افزایش 10000 دلاری قیمت مسکن، باروری را در میان مالکان 5 درصد افزایش می‌دهد و در میان افراد غیرمالک آن را 2.4 درصد کاهش می‌دهد.

یک نسل، دو ترازنامه

پیامد طولانی تر ممکن است همان کاری باشد که فریز با ایده نسل هزاره انجام می دهد. ثروت در داخل گروه در حال حاضر سریعتر از آنچه برای بومیان بود تقسیم می شد. مطالعه‌ای در سال 2023 در مجله جامعه‌شناسی آمریکا، حدود 12000 آمریکایی را که در سال‌های 1957-1964 یا 1980-1984 متولد شده بودند، ردیابی کرد و نشان داد که نابرابری ثروت «در میان هزاره‌ها بسیار بیشتر از بومرها است». در 35 سالگی، 49 درصد از هزاره های اولیه صاحب خانه بودند، در مقابل 62 درصد از افرادی که در همان سن به رشد خود ادامه دادند. حدود 14 درصد از هزاره های اولیه دارای ارزش خالص منفی بودند، در مقابل 8.7 درصد از افراد پررونق.

ترکیبات زمان بندی محققان موسسه شهری جونگ هیون چوی و لوری گودمن دریافتند افرادی که اولین خانه خود را در سن 25 تا 34 سالگی خریداری کرده‌اند، در اوایل دهه 60 زندگی‌شان به طور متوسط ​​حدود 150000 دلار سرمایه داشتند. کسانی که تا 45 سالگی یا بیشتر صبر کردند، بیش از 100000 دلار کمتر دریافت کردند.

سپس ارث می رسد. Cerulli Associates پیش بینی می کند که 105 تریلیون دلار تا سال 2048 به وارثان منتقل می شود و نسل هزاره بیش از هر نسل دیگری به ارث می رسد: 46 تریلیون دلار. بیش از نیمی از کل نقل و انتقالات، حدود 62 تریلیون دلار، از 2 درصد خانوارهایی که دارای ارزش خالص یا فوق العاده با ارزش خالص هستند، انجام می شود. تحقیقات چوی نشان داد که فرزندان صاحب خانه در حال حاضر 7 تا 8 درصد بیشتر از فرزندان اجاره‌نشینان صاحب خانه هستند. بنابراین، انتقال بزرگ ثروت در امتداد همان خطی است که گلدمن در قفل شده است، به سمت هزاره هایی که والدین آنها مالکیت داشتند.

برای بازاریابان، نظرسنجی‌ها و سیاست‌گذاران، «هزاره» شروع به توصیف سال تولد بیش از یک ترازنامه کرده است. نسل نیاز به نام های جدید دارد. شاید از اصطلاح گلدمن آمده باشد: Locked-In و Locked-Out، یا می تواند نسل 3% و Generation 7% پس از نرخ وام مسکن آنها باشد. شاید آنها نسل رفی و رانت نسل باشند. حداقل تا بعد از 2027 با ما همراه باشید.

هوش مصنوعی مولد برای کمک تحقیقاتی و/یا رونویسی این مقاله استفاده شد. گزارشگر به طور مستقل ادعاهای واقعی در این مقاله را گزارش و تأیید کرد و یک سردبیر انسانی آن را قبل از انتشار بررسی کرد.

این داستان در ابتدا در سایت Fortune.com منتشر شد