CSO، MyHome یا Daft: چه کسی در مورد قیمت مسکن حق دارد؟

در پیش از سقوط املاک در سال 2008، - بیایید بگوییم - از تعداد آژانس‌های املاکی که آنچه را که شما می‌توانید نظرسنجی‌های قیمت خانه را به نفع خود بنامید منتشر می‌کردند، ناراحت بود.

منتقدان گفتند که گزارش‌های آنها و برخی از تفسیرهایی که همراه آنها بود، عمدا روندهای مثبت را برای تشویق تراکنش‌ها تقویت می‌کردند.

وقتی اوضاع شروع به تیره شدن کرد، روایت "رشد بی پایان" در مورد املاک ایرلندی جای خود را به روایت ملایم داد: "بسیار خوب، همه چیز کمی کف کرده است، یک اصلاح متوسط ​​وجود خواهد داشت، اما بازار هنوز از نظر ساختاری سالم است."

هنگامی که این تز سقوط کرد و ایرلند با بزرگترین سقوط املاک در هر کشوری مواجه شد، بررسی‌های قیمت ملک (صنعت) مقصر تشدید این مشکل شدند.

وظیفه تولید یک سری اطلاعات دقیق در مورد روند قیمت ملک به اداره مرکزی آمار (CSO) واگذار شد. در سال 2011 آژانس شروع به تولید شاخص قیمت املاک مسکونی (RPPI) کرد، که همچنان شاخص رسمی روند قیمت ها در ایالت است.

یک دهه و نیم بعد، فشارسنج‌های صنعتی دوباره به این ترکیب راه پیدا کردند که توسط دو پورتال اصلی املاک ایالت هدایت می‌شوند: MyHome و Daft. (MyHome متعلق به The Irish Times Group است).

در حالی که گزارش‌های فصلی هر دو شرکت بسیار معتبر تلقی می‌شوند، اما دارای سوگیری‌های ساختاری هستند. مهمتر از همه، آنها نظرسنجی های فصلی خود را بر اساس قیمت های درخواستی به جای قیمت های فروخته شده استوار می کنند. در بازار فروشندگان، جایی که خریداران می توانند وارد جنگ های پیشنهادی شوند، این معیارها می توانند قیمت ها را دست کم بگیرند. وقتی بازار می چرخد ​​برعکس است.

نویسنده گزارش Daft رونان لیونز در آخرین نظرسنجی این شرکت گفت: «از سال 2024 تا بهار امسال، قیمت‌های معاملات سریع‌تر از قیمت‌های فهرست افزایش یافت و خریداران معمولا بیشتر از قیمت فهرست پرداخت می‌کردند».

قیمت خانه های ایرلندی به سادگی بسیار بالا است و خریداران بالقوه به سقف قیمت رسیده اند

او گفت: «این وضعیت اکنون معکوس شده است. در سطح ملی، قیمت‌های فهرست بیش از دو درصد سریع‌تر از قیمت‌های معاملاتی افزایش می‌یابند که بیشترین شکاف از سال 2023 است.

در حالی که Daft سهم بازار بیشتری از فهرست‌ها را در سطح ملی دارد، گفته می‌شود که Daft و MyHome در دوبلین و لینستر دارای گردن و گردن (از نظر بازار فهرست‌ها) هستند، که بیشتر فهرست‌ها در هر دو پورتال از سوی آژانس‌های املاک ارائه می‌شوند.

آیا ما گوشه ای از مسکن را می چرخانیم؟

همچنین نظرسنجی‌های فصلی از شری فیتزجرالد، داگلاس نیومن گود (DNG) و اتحاد املاک و مستغلات (REA) وجود دارد که از روش‌های متفاوتی استفاده می‌کنند.

در حال حاضر همه آنها داستان یکسانی را روایت می کنند: قیمت مسکن همچنان در حال افزایش است، اما با سرعت کمتری نسبت به قبل، به دلیل ترکیبی از فشارهای مقرون به صرفه مرتبط با تورم بالاتر، هزینه های استقراض بالاتر، افزایش عرضه و چشم انداز اقتصادی نامطمئن.

افزایش بیشتر نرخ بهره و عدم حل بحران ایران احتمالا این روند را تسریع خواهد کرد.

عکس لحظه ای دفت از بازار در سه ماهه سوم، تورم سالانه سرفصل (برای قیمت های درخواستی) را 3 درصد نشان داد، یعنی نیمی از سطح سال قبل. در دوبلین نرخ رشد قیمت 2.7 درصد برآورد شد.

گزارش مشابه MyHome که در روز سه شنبه این هفته منتشر شد، تورم قیمت درخواستی را 3.9 درصد و در دوبلین 2.1 درصد اعلام کرد.

اعداد رسمی CSO که روز سه شنبه نیز منتشر شد، تورم (برای قیمت های پرداخت شده) را در ماه اوت 5.1 درصد و در دوبلین 3.9 درصد نشان می دهد.

اعداد CSO بر اساس داده‌های حق تمبر از درآمد است و منعکس کننده معاملاتی است که حداقل دو ماه پیش انجام شده است، بنابراین تاخیر وجود دارد. از آنجایی که آنها بر اساس قیمت‌های درخواستی هستند، گزارش‌های MyHome و Daft تصویر فوری بیشتری از چرخش بازار ارائه می‌دهند.

CSO تخمین می زند که میانگین قیمت پرداخت شده برای یک ملک در سطح ملی در 12 ماه منتهی به آگوست 442,512 یورو بوده است در حالی که در دوبلین 598,677 یورو بوده است.

برای MyHome، میانگین قیمت در سطح ملی 461,084 یورو و 585,132 یورو در دوبلین بود. برای دفت، این ارقام 445000 یورو و 635000 یورو بود.

CSO و MyHome در گزارش های خود از قیمت های متوسط ​​(مقدار متوسط) به جای قیمت های متوسط ​​استفاده می کنند.

با هر بررسی قیمت ملک، نیاز به تمایز بین تغییرات قیمت تعدیل‌شده با کیفیت [آنهایی که برای مکان، نوع ملک، خانه‌های جدید در مقابل خانه‌های قدیمی و غیره کنترل می‌شوند] و تورم قیمت خالص وجود دارد.

CSO ارقام خود را با Eircode تجزیه می کند، که تفاوت قیمت قابل توجهی را نه تنها بین دوبلین و بقیه ایالت بلکه در خود پایتخت نشان می دهد.

به عنوان مثال، تفاوت بین Dublin 6 را در بر می گیرد که Ranelagh و Rathgar را پوشش می دهد، جایی که میانگین قیمت پرداخت شده برای املاک در سال گذشته فقط 1 میلیون یورو (995,709 یورو) بود و آن را به گران ترین Eircode در ایالت تبدیل کرد، و Dublin 10، که شامل Ballyfermot و Cherry Orchard می شود، جایی که میانگین قیمت آن 133،33 یورو بود.

تورم قیمت مسکن در ایرلند کاهش می یابد زیرا محدودیت های مقرون به صرفه وجود دارد

به گفته MyHome، قیمت خانه در Tuam در گالوی 10.2 درصد در سال 2026 افزایش یافته است در حالی که قیمت ها در Kilkee در Clare تقریبا 13 درصد کاهش یافته است.

بنابراین در حالی که CSO، MyHome و Daft جهت کلی سفر را به تصویر می‌کشند، به دلیل تفاوت بین قیمت‌های درخواستی و قیمت‌های واقعی فروش، می‌توانند به طور قابل توجهی متفاوت باشند.

به بیان دیگر، MyHome و Daft آنچه را که فروشندگان می خواهند اندازه می گیرند. CSO آنچه را که خریداران واقعا پرداخت می کنند را اندازه گیری می کند.